idc数据中心详解 idc数据中心是干什么的

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数据中心（DataCenter，简称DC），即一个组织或单位用以集中放置计算机系统和诸如通信和存储这样的相关设备的基础设施；也可能是以外包方式让许多其他公司存放它们的设备或数据的地方。互联网数据中心（InternetDataCenter，简称IDC）是指一种拥有完善的设备（包括高速互联网接入带宽、高性能局域网络、安全可靠的机房环境等）、专业化的管理、完善的应用的服务平台，与数据中心的区别在于有网络的接入，且对外提供服务。
从IDC建设运营的产业链来说，分为规划、设计、建设、运营，但规划、设计一般都有专业人士完成，我们接触比较多的是建设和运营两方面，这两者中建设期项目更适合于Pre-REITs，运营期项目则可以考虑公募REITs 。
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公募REITs和IDC
首先对IDC行业做一个简单的介绍。说到IDC-REITs就不能不说美国，目前美国上市IDC-REITs共有5支，总市值1430亿美元（市值数据截至2021年7月28日），5支总市值占比超10% 。
1、从业务类型角度分析：
美国上市IDC REITs中2家为零售型、1家为批发型、2家为混合型，5家公司业务量合计约占全球市场份额的1/4 。下图为美国IDC REITs基本情况。
零售型是基于机柜为单位的出租或出售，主要客户为互联网企业、寻求数据中心服务的制造型企业，对应国内的企业是光环新网、世纪互联等；批发型是基于机房模块单元出租，比如单个机房模块，多个机房模块，乃至整个数据中心的出租或出售，主要客户为大型互联网企业、金融机构等，对应国内的企业是宝信软件。
我国主要的IDC国内外上市公司、新三板公司共有12家，其中万国数据、世纪互联、鹏博士、光环新网按照资产规模位居前四，行业龙头资产负债率相对较高。
2、从业务布局角度分析：
五家企业在全球核心城市大量布局。从美国本土市场看，五家企业资产分布普遍集中于前十大核心城市。Equinix与DigitalRealty全球化进展较快，在美洲、亚太、欧洲、中东及非洲40多个核心城市都有部署。形成了零售型企业主要集中一线城市，批发型布局范围更广的大格局。
这和国内的业务布局较为一致，目前国内已经形成为了北上深为第一梯队、北上深周边为第二梯队、其他区域为第三梯队的布局。国内IDC产业从去年开始进入到“投资过热”阶段，二三线城市供过于求压力加剧，但一线城市及周边在“电力资源稀缺+能耗管控政策趋严”的双重压力下，IDC机柜资源尤其是单点大规模机房愈发稀缺，IDC机柜价格保持稳定。
3、从REITs收益角度分析：
1）近十年美国上市IDC-REITs收益表现优秀，显著优于标普500
从总收益率角度，五只IDC-REITs表现优于标普500 。从资本利得来看，除DLR外，其余四家IDC-REITs均优于标普500指数，整体反映了市场对IDC持续增长的盈利表现和商业模式的认可。龙头企业中，零售型龙头Equinix受益于更灵活的租期和对下游更大的议价权，表现优于批发型龙头DigitalRealty 。下图为近十年总收益率对比（2011年-2021年）和近十年资本利得（价格回报）对比（2011年-2021年）。

来源：Seeking Alpha
因为目前国内公募REITs还没有IDC资产上市，所以从价格走势上没法进行比较，所以我们更关注IDC资产如何进行上市估值。从美国经验看，估值主要看EV/EBITDA 。截至目前，IDC REITs板块平均EV/EBITDA水平为30倍左右，零售型IDC估值更高，其中龙头Equinix估值最高达到33.91，QTS以33.89居其次，批发型IDC估值相对较低，反映了市场给予零售型IDC更高的估值。从单机柜估值来看，现阶段折合单机柜估值约14-18万美元。下图为EV/EBITDA目前估值情况。

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