这根指挥棒决定您在青岛买房的对与错，三区市碰不得，三区有潜力( 二 )

谈完青岛的人口集聚趋势为房价提供的整体需求支撑后，我们再分析青岛七区三市的细分情况。看下表：
与上同理。可见， 2010年-2020年的10年中，把青岛常住人口看做一个常数，则上表反映了市内人口的流动趋势变化。其中平度、莱西、市南、市北和即墨五个区市人口呈现流出态势，其中平度、莱西和市南均在1个百分点以上。并以平度为最；区市间人口流入的前三名分别是西海岸新区、城阳和李沧，比重分别提高了2.92、2.56和1.44个百分点；比重提高但幅度变化不明显的是崂山和胶州两个区市。
从上表划分的三个层次看， 西海岸、城阳和李沧成为人口流入主要目标区域 ， 平度、莱西和市南则是人口主要输出地 。
我们再从最近10年人口增量数字来看，如图：
可以看到，西海岸、城阳和李沧分别增加常住人口51万、37万和22万人；而平度、市南和莱西则分别流出接近17万、6万和3万人。
人口总量的增减，必然带来住房需求的变化；需求的升降，则意味着供需矛盾的变化；供需矛盾显而易见是价格涨跌的重要影响因素。
总结本节，青岛10区市人口流入地以西海岸、城阳和李沧为主要目标区域，拥有更广泛的购房需求；平度、市南和莱西则为主要人口输出地，不断流失的人口逐渐消减着其房价支撑。
PART 2 要“有人买”一个人口老龄化较高的地区，对住房的需求自然会降低，甚至反是供给的增加。所谓“有人买” ，就是指人口年龄结构要“年轻化” 。年轻化的居民才能有刚需群体，才能作为房价的基础支撑。没有了刚需，投资性住房需求就是空中楼阁、镜中花月。
这是一个很浅显的道理。
我们看一下《青岛市第七次全国人口普查公报》的青岛各区市常住人口年龄结构情况，如下图：
由上表可见，青岛全市60岁以下人口占比为79.72% ，其中14岁以下占比为15.41% 。如果一个区市低于以上两个比例，说明在青岛全市范围内看，老龄化已经很严重。可想而知，老龄化严重的地方，劳动力减少、财政压力负担大，人口红利会不断降低；对于房地产市场的住宅需求来说，刚需人口群体占比小，更加重要的是随着年长居民的不断逝去，二手房供给相应不断增加，跷跷板效应将愈加明显。65岁人口占比数据也充分体现了这一点。
我们将以上表中数据加工为图表，从老龄化和年轻化两个维度分别进行观察，首先看下图：
可以发现60岁以下占比低于全市平均值的区市，前三名分别是：城阳区、西海岸和李沧区 ，分别为85.7%、83.48%和83.02%；后三名则为：市南区74.08%、平度市74.47%和莱西市74.84% 。其他区市如崂山和胶州也在平均值以上，但即墨已经低于全市水平，市北更是迫近全市最低水平，只有75.43% 。
再看14岁以下群体情况：
可见，五个区市低于全市均值15.41 ，分别是崂山、市南、市北、莱西和平度；高于全市水平的也是五个，依次为城阳、李沧、胶州、即墨和西海岸。这反映了各个区市生育率水平的高低与购房群体后备力量的差异。
综上可以得出青岛10个区市购房需求群体的大小差别。几个指标的叠加，我们可以作出一个小结。即，

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