这根指挥棒决定您在青岛买房的对与错，三区市碰不得，三区有潜力

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相信任何人在买房后都会期待价格上涨，绝无希望房价格横盘震荡甚至下跌的可能，无论您是买房自住还是投资增值。
大家都知道，影响一个城市房价的三要素是指所谓“长期看人口、中期看土地、短期看政策” 。同时，我们不能否认其中的“土地供给”与“货币政策”这两点，会随着国家对经济周期的调控出现经常性的变化。只有“人口”这个影响房价的长期要素，与“长期投资”类别的房产投资最为契合，更是其中最稳定、最难转向的因素。甚至，我们可以忽略土地与政策因素，以人口流动目标地区作为我们的投资地域。
一个城市内区市间人口的增减变化，与地方产业政策与城市规划息息相关。人口的流动已经充分反映了这些。只要我们跟随人口的流入目的地去选择购房区域，也就锁定了买房需求支撑群体，房产的增值便有了保障。
说起人口与房价，我们需要谈的不外有三点。一是要“有人” ，也就是首先要有总量与增量；二是要“有人买” ，指的是总量与增量上要有足够的劳动力群体和需求群体；三是要“有人买得起” ，这是说从文化层次上要具有优势，毕竟文化层次与收入层次在现代社会中越来越正相关。而青岛的七区三市，无论人口总量与增量、人口年龄与文化结构等均存在着较大的差异。
PART 1 要“有人”据《青岛市第七次全国人口普查公报》，截至 2020 年 11 月 1 日零时，青岛全市常住人口达到1007.17万人，占全省同时点常住人口总量（10152.7万）的9.92% ，较2010年人口比重提高了0.82个百分点，居全省十六地市第一位。
这个比重的变化，是说明问题的关键所在。其意义就是说，假设人口总量全省是保持一个常数不变的话，青岛的人口流入是最高的。我们看下图：
从上图“2020年人口数”总量看，全省常住人口过千万的只有临沂和青岛两市，其次是潍坊和济南，人口总量超900万人。我们知道，临沂与潍坊是全省行政管辖土地面积超1.6万平方公里的大市，临沂高居首位，十年前便是全省唯一的人口千万大市。
从全省城市人口比重变化看，全省10个城市比重下跌，说明虽然人口绝对总数也有所增加，但人口流出趋势难掩；六个比重提高地市中，菏泽、日照与东营仅仅高于地平线，值得称道的仅有青岛和济南两市，分列全省前两位，成为省内人口流动的主要目标城市。
【这根指挥棒决定您在青岛买房的对与错，三区市碰不得，三区有潜力】《第一财经》官方近期发布的《今年毕业生就业首选十大城市》一文中提到：

通过对2021届毕业生进行调查发现，今年毕业生平均税前月薪8720元......首选城市排名前十分别为上海、深圳、广州、成都、北京、杭州、青岛、南京、重庆、长沙。

《山东省第七次全国人口普查主要数据情况》也如此表述：

济南、青岛两市的人口集聚能力不断加强，省内中心城市核心地位不断巩固。

这都有力地佐证了我们的观点，青岛在山东的城市竞争力、人才吸引力是常住人口总量增加的基础保障。

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